Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Антонина Каткова

пользуйтесь, не благодарите

всем привет.

хочу поделиться с вами полезной информацией.

есть такой чудесный сервис Ваш контроль https://vashkontrol.ru/reviews/1763525?fbclid=IwAR3B1SjNTLapClmFU5z4i_9VnsW6aanA8qZtzEUz8gKUZujwUo4abEYba8o

он помогает взаимодействовать с гос структурами.

слышала от коллег, что сервис реально работает, но не было необходимости им воспользоваться.
и вот, сегодня сервис проверен мной лично. вопрос решили за час.

не знаю совпадение это или нет... хочется верить, что нет:)

итак, суть была следующая:

нарушен срок регистрации погашения ипотеки.

16.28.- оставила отзыв на работу Росреестра на сайте;

17.16 — его передали в ведомство.

18.19. — смотрю в ЛК Росреестра- регистрация прошла

ВАУУ!!!

пользуйтесь на здоровье, не благодарите:))

про работу

Всем привет.

Хочу поделиться с вами историей одной сделки, которую я закрыла на этой неделе. Ну как закрыла- подписали передаточный акт.

Итак.

В декабре прошлого года обратился ко мне клиент с целью сопровождения сделки по покупке квартиры в Москве в ипотеку.

Немного о клиенте:
Семейная пара, живут и работают в Алжире. Должен родиться ребёнок.

Начали мы с одобрения ипотеки, чтобы понимать одобренную сумму и условия кредита.
Сложность заключалась в том, что клиент официально работает и проживает не на территории РФ, соотвественно не все банки кредитуют с такой историей.
Но мы получили одобрение с весьма комфортными условиями (Ставка была 7.9%).
Далее клиент начал заниматься подбором квартиры.

Квартиры его интересовали в конкретной локации- Даниловский район, преимущественно в домах 1930 года постройки с деревянными перекрытиями, которые являются в основном памятником архитектуры.

Скажу честно, все квартиры, которые ему попадались в тех домах были сложными по «истории»: то какой-то невероятный разъезд; то продаваемая квартира ещё не приватизирована и есть прописанные н/л; то продажа по комнатам, при этом это не комнаты, а доли и легитимность документов очень сомнительна.

Итак, декабрь 2019.

Наша первая квартира:)
Продают два брата, которые не в самых лучших отношениях между собой.
Один брат уходит в деньги , другой покупает альтернативу в Нижнем Новгороде, ибо уже давно живет там со своей семьей.

На одной доле (брат, который покупает в НиНо) висит арест из-за долгов по кредиту.

История с кредитом очень печальная: брат взял кредит на бизнес, вышел из банка, ему дали по голове, украли деньги, после чего он пролежал несколько месяцев в больнице и получил инвалидность. Отсюда просрочки по кредиту, исполнительный лист.
Нас этот факт не смутил, тк негатива больше никакого не было по продавцам и нам обещали, что долг погасят самостоятельно, арест снимут.
Закинули документы в банк, чтобы понять что пройдёт по квартире. Сделали оценку, чтобы было понимание по банку. Вроде всё было нормально.
Декабрь плавно перешёл в январь, а потом и февраль.

Итог: братья разругались окончательно в пух и прах и передумали продавать.

Далее настал март 2020.

Настал ковид и  самоизоляция.

Клиенты вернулись из Алжира в Москву, и как большинство, самоизолировались.
За время самоизоляции мои клиенты успели родить дочку, а сам клиент переболеть ковидом.

Июнь 2020.
Ограничений более менее снимают. Клиент возобновляет поиск квартиры.

Квартира N 1 с какой-то нереальной историей.

По сути это коммуналка, 2 комнаты: собственник одной- приватизировал её в 90-х года, как долю;
собственники второй доли- непонятно. Город приватизировать не может, продавцам надо оформлять всё через суд. Ну а там и дети прописаны, соотвественно будет опека и альтернатива. Минимум это «удовольствие» растянулось бы на 4-6 месяцев, и то не понятна судьбы этой второй доли...

Смотрим дальше квартиры, а их нет.
От безысходности клиент начал смотреть другие локации.
Нашли квартиру N 2 — там альтернатива: покупают из-под залога другого банка.
Сделки разделять не хотят, поэтому мы продолжаем искать дальше.

Тем временем наступил уже июль- начали возобновлять полеты и клиент должен был улететь обратно в Алжир работать. Уже известна дата отлёта клиента в Алжир- 14 июля.
И тут появляется квартира N 3, в нужной локации.
Смотрим её, на следующий день, не торгуясь, вносим аванс- это было 03 июля.
Медлить было нельзя и я сразу же предварительно записала нас в банк на сделку на 13 июля, т. к., напомню, клиент должен улетать обратно в Алжир.

По истории этой квартиры было всё более менее нормально, но у продавцов была альтернатива, с ипотекой.

Договорились, что они разделяют сделки; мы даём им 2 месяца на физическое освобождение.
В процессе подготовки сделки возникли проблемы с оценкой для банка — дом не проходил по износу, но вопрос решили:)

Ещё были некоторые сложности по выписке третьих лиц до сделки- этот вопрос тоже решили: включили выписку в условия раскрытия аккредитива.

Итак, сделка на 13 июля на 10-00.

Вечером 12-го июля в 21-00 звонит мне риелтор продавца и говорит, что продавец попал с ребёнком в больницу и не знает, сможет ли завтра утром быть на сделке. Надо ждать решение врачей, отпустят её или нет.

Соотвественно, наша сделка под большим вопросом.
А я напомню, что клиенты должны улететь в Алжир 14 июля каким-то спец рейсом.
Ну ладно, бывает. Главное здоровье ребёнка.
Наступает утро. Я созваниваюсь с банком, понимая, что сделки в 10-00 не будет, прошу перенести сделку на 16-00. Переносят, появилось свободное окно.
Далее появляется информация, что продавца не отпускают из больницы.

т. к. расчёты у нас были с использованием аккредитива, я согласовываю с банком, чтобы мы подписали кредитный договор, открыли аккредитив в 16.00, а дкп подпили бы в больнице и привезли потом в банк подписанный вариант.
Фуф, согласовали: и с банком и с продавцом.
Риелтор продавца приехала на подписание в банк, проконтролировала все условия по аккредитиву. После банка мы поехали в больницу, подписывать дкп и расписку.

Конец первой части:)

Далее мой клиент улетает в Алжир.

Через несколько дней, после сделки, продавца с ребёнком выписывают из больницы и мы подаём на регистрацию...

И получаем приостановку. Причина: дом является объектом культурного наследия, паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство являются неотъемлемой частью договора.
Дело в том, что когда подавали документы регистрацию, мы приложили оба этих документам. Ну ладно, думаю, бывает. Регистратор не увидел.

Подаю повторно эти документы на регистрацию — спустя неделю получаю отказ в устранении причины приостановки.

Никак не можем понять причину отказа. До регистратора, как это часто бывает, не дозвониться. Не понимаем, что от нас хотят.
А тем временем у наших продавцов уже одобрена их сделка в банке и они ждут получения денег.
С горем пополам выяснили, что «неотъемлемая часть договора»- надо подшить паспорт объекта и охранное обязательство к дкп.
Но мои клиенты в Алжире!

Тут нам ДиЭйчЭль в помощь — через два дня новый подписанный дкп с подшитыми документами (паспорт объекта и охранное обязательство) был уже у меня на руках.
Встретились с продавцом, подписали, сдали на регистрацию.
Спустя 2 недели, это уже было 25 августа, получили наши документы. Получили с боем, потому что регистратор не возобновлял регистрацию.
Работа Росреестра по возобновлению регистрации- это отдельная тема для блога...

Ну всё, аккредитивы раскрыли, продавцы получили деньги, и, далее мы держим кулачки за наших продавцов, чтобы у них с покупкой прошло всё хорошо и ждём нашу передачу.
Насколько я знаю, у наших продавцов тоже не всё гладко прошло:)

И вот на этой неделе, наконец-то мы приняли квартиру. Точнее принимала я и друг моих клиентов, потому что сами они пока находятся в Алжире.

Как же я рада за ребят, потому что наконец-то закончилась вся эта история и в итоге они стали счастливыми (очень надеюсь) обладателями своей квартиры:)

P.S. уже после сделки клиенты мне рассказали, что у них по жизни всё сложно даётся и если бы они мне это рассказали об этом до начала работы, то я бы просто не стала с ними работать:)))

P.S.2. хочу поблагодарить коллегу (риелтора продавца) из Инкома Арбат, Евгению Астаурову, а также коллег из ВТБ «Мясницкая», коллег из оценочной компании, которые очень нам помогли:)

у сбера появился свой рейтинг риелторов

всем известно, что у сбера есть своя «рекламная» площадка и свой сервис  — ДомКлик

я, естественно, пользуюсь этим сервисом и зарегистрирована на нём

https://agencies.domclick.ru/agent/712001?region_id=f3506baa-e3cb-4d02-acb2-1399e3da711a&_ga=2.178249253.1456128971.1597037837-866383715.1586512088

относительно недавно они сделали функцию «рейтинг риелтора»

рейтинг складывается из трёх категорий:

1-я категория — это эксперт ДомКлик

здесь тебя оценивают сотрудники банка.
если ты чуть больше знаешь них, может немного смышлёнее, а может лишний раз не улыбнулся в ответ — тебе будут мстить:)

2-я категория это — безопасная сделка

здесь ты оцениваешь сервис, а сервис на основании твоей оценки оценивает тебя, т. е. всё взаимосвязано:)

3-я категрия- оценка клиентов

на мой взгляд, самая важная и независимая, потому что клиент банка может быть как твоим клиентом, так и просто участником сделки, который что-то продает или покупает у тебя, т. е. оценка будет более менее объективной.

еще появилась новая вкладка  — отзывы клиентов Сбербанка: только клиент банка имеет возможность оставлять отзывы о риелторе.

на мой взгляд, это тоже полезная штука.

в целом мне нравится, в каком направлении движется ДомКлик

Платные консультации по скайпу

Провожу платные консультации по скайпу. Даю советы и отвечаю на вопросы о сделках с недвижимостью. Час разговора стоит три тысячи рублей. Я смогу провести встречу только после оплаты. Может получиться так, что мои советы не помогут. К сожалению, я не смогу вернуть деньги в этом случае. Если вас это не пугает, и вы видите пользу в разговоре, буду рада помочь.
Пишите: akatkova@icloud.com

Продажа залоговой недвижимости

Этот блог опубликовала на ЦИАНе ещё десять лет назад https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/

Тогда продажа залоговой недвижимости была что-то новым, диким и страшным.
Сейчас это обычное явление.
Тема очень актуальная, поэтому, я решила немного «реанимировать» вопрос продаж залоговой недвижимости и рассказать возможные схемы сделок на сегодняшний день.

Итак, начнем:

Схема № 1. Полное досрочное погашение.

Выглядит это следующим образом:
Покупатель гасит кредит за Продавца. Происходит списание задолженности. Банк выдает документы для снятия обременения в Росреестре. **Важно:* перед всем этим мероприятием выяснить информацию про закладную, если она была.

В зависимости об банков, сроки выдачи документов для снятия обременения в Росреестр могут составлять от 1 дня и до месяца. Может быть и дольше, если у вас была закладная и она продана или, еще лучше, потеряна. Но это уже другой вопрос.

Далее процедура со сделке зависит от вашей фантазии:)

Можно подписать договор купли-продажи и сразу подать на регистрацию перехода права, а документы о погашение ипотеки сдать дополнительным пакетом. Можно дождаться документов от банка и подать на регистрацию одновременно договор купли-продажи и погашение ипотека.

О последствиях данной схем для Покупателя говорить не буду, это отдельная тема. Отмечу, что эта схема менее безопасная для Покупателя. Но она рабочая.

Схема № 2. Продажа из-под залога за счет личных средств.

Перед сделкой продавец должен написать заявление в банк о продаже из -под залога и получить согласие банка на это мероприятие. Обычно, согласие дается в день сделки.
Итак, сумма сделки делится на две суммы: сумма задолженности перед банком и разница между продажей и задолженностью. Сумма задолженности закладывается в одну ячейку (обычно её закладывают на сотрудника банка или совместный доступ продавца и сотрудника банка); разницу (если она есть) закладывают на Продавца в другую ячейку.
Банк дает письмо согласие для Росреестре на регистрацию перехода права собственности и на смену залогодателя. Далее документы подаются на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает документы с сохранением обременения Продавца.
Регистрация перехода права произошла — возможен доступ в ячейку и, следовательно, погашение задолженности Продавца. Менеджер вынимает деньги из ячейки и кладет их на счет Продавца. Далее происходит списание долга и, как правило, на следующий день или в течение нескольких дней банк выдает документы для погашения ипотеки в Росреестре.

В данном варианте есть дополнительный расход для продавца: обычно банки берут комиссию по проведение сделки из-под залога, в среднем она составляет 1-1,5% от суммы задолженности.

Схема № 3. Продажа из-под залога за счет кредитных средств.

Эта схема возможна в двух вариантах:

1. Если кредитные средства банка-кредитора.

Покупатель получает одобрение в банке-залогодержателе. Далее одобряет объект и можно выходить на сделку. Технически, здесь примерно всё тоже самое, что и в схеме № 2, но разница лишь в том, что после регистрации перехода права собственности Покупатель получает документы с двумя ипотеками: своя и Продавца.

Далее происходит погашение задолженности Продавца, банк выдает документы для снятия обременения Продавца в Росреестре или отправляет электронно соответствующее заявление самостоятельно.

Эта схема очень актуальна для заемщиков Сбербанка, потому что это единственно рабочая схема покупки из-под залога и она наиболее безопасная для Покупателя. Кстати, сбер не берёт комисси за данную сделку.

Некоторые банки при кредитовании «своих залогов» (например, Абсолют банк) выдают сразу письмо о погашении записи об ипотеки, когда подписан договор-купли-продажи, т. е. на регистрацию одновременно подается договор купли-продажи с ипотекой Покупателя и погашение обременения продавца. Но это редкость.

2. Если кредитные средства другого банка.

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Но эта схема как была «сырой», так ею и осталась.

Я рассказала про основные схемы, которые уже отработаны годами. Но нужно понимать, что каждая сделка, тем более залоговая, «эксклюзивная». У каждой сделки есть своя специфика. Поэтому, я рекомендую привлекать специалиста для организации и сопровождения такой сделки. Специалиста, который в этом «варится» и соображает, как бы пафосно это не звучало:)

про банки

Банки

Всем привет.

Появилась идея сделать обзор по банкам в сфере ипотечного кредитования.

Речь пойдет о банках, с кем мне приходилось сотрудничать и с кем я сотрудничаю.

Я не буду писать про условия кредитования, требования к заемщикам. Это всё вы найдете на сайтах банков. Будет про личный опыт общения. Про минусы в работе и чем это компенсируется для клиента.

Начну с «гигантов»)

про сбер

за последние два года сбер сделал здоровенный шаг вперёд в плане сервиса для своих клиентов и партнёров. Речь про ДомКлик.

Работать стало удобнее: начиная от сроков одобрения заемщика (его реально получить за считанные часы) и заканчивая разными «плюшками» в виде одобрения объектов без оценки, снижения ставки при определенных условия, электронной регистрации (какая бы она не была плохая).

есть и неприятные моменты в работе с ДомКликом. например, это общение с разными менеджерами по согласованию сделки. Раньше за заемщиком был закреплен конкретный менеджер, который вёл клиента от получения кредитного решения до сделки, но вот уже более года, как это отменили и теперь клиентом занимается любой свободный менеджер. В работе это неудобно и очень раздражает. Раздражает, потому что приходится объяснять и разъяснять одно и тоже несколько раз разным людям, при этом один менеджер тебе скажет, что всё ок, другой тебе скажет, что так нельзя. Здесь приходится вовсю использовать коммуникативные навыки)

Еще очень раздражает, что менеджеры «впаривают» клиенту разные банковские продукты: речь о сомнительной «правовой экспертизе», сберовской страховке (где тариф значительно выше, чем в аккредитованных СК), СБР и электронной регистрации. Они используют все методы, чтобы продать свои продукты, буквально запугивают клиента: если не воспользуетесь СБР или электронной регистрацию, то банк не одобрит объект. знайте — это всё чушь!

Конечно, для кого-то «правовая экспертиза» от сбера будет являться важным «документом», но это другая история и сейчас не об этом.

Вспомнила. Один из самых больших плюсов для клиента у сбера, на мой взгляд, это отсутствие закладных. Нет закладной- нет проблем (её не продадут, не потеряют).

В целом, мне нравится сотрудничать со сбером.

Если я продаю квартиру и у меня есть выбор между покупателями, то я выберу ипотечника сбера, тк я знаю, что мой клиент-продавец в реальности может получить деньги в течение недели.

Из практики: самая быстрая не нотариальная сделка заняла 7 дней: этот срок от подачи объекта на одобрение до зачисления денег на счет продавца.

про ВТБ

до осени прошлого года я избегала заемщиков втб )

Был неоднократный негативный опыт работы с ВТБ: начиная от одобрения клиента по кредиту и до выхода на сделку. Дозвониться до менеджеров ВТБ было невозможно. «Обратной связи» просто не было. Приходилось выходить на руководство отделения, ездить лично в отделения, что отбивало желание сотрудничать с ВТБ. Ещё из минусов были дополнительные расходы для клиента в виде обязательных услуг «регистраторов».

но осенью 2019 года мой мир в отношении ВТБ перевернулся:) мнение поменялось после положительного опыта работы с одним московским отделением. На удивление всё прошло быстро и гладко: быстро одобрили объект, поставили на сделку, менеджер всегда был на связи. После этой сделки я решилась аккредитоваться в втб и возобновить с ними сотрудничество, теперь я ВТБ люблю)

Итого на сегодняшний день: в целом неплохо. Клиентов одобряют быстро, в течение дня. На сделку выводят тоже быстро. Не впихивают клиентам свою страховку, в отличие от сбера, «регистраторы» — дело добровольное.

про Газпромбанк

Отношение к этому банку у меня было такое же как и к ВТБ, негативное )

Всё долго и медленно. Отсутствие контакта с менеджерами.

Но со временем жизнь налаживается: наладилась «обратная связь» с менеджерами, но по срокам рассмотрения и одобрения всё также небыстро:заёмщика одобряют за 2-3 дня, одобрение объекта занимает 5 рабочих дней!

Из минусов: есть особенности в одобрение объектов, ГПБ очень «привередливый» в этом плане; есть определенные требования к технической документы, на которые большинство банков уже закрывают глаза

Зато у Газпромбанка есть огромный плюс для клиента — возможность выбрать платёж по кредиту: аннуитетный или дифференцированный.

про Россельхозбанк

За всё время работы с недвижимостью я провела в этом банке три сделки. Конечно этого мало, чтобы говорить о банке в целом, но для меня этого хватило)

К его сожалению, ничего хорошего сказать про РСХБ не могу.

Всё очень долго: одобрение заявки, объекта, менеджеры и юристы, которые от тебя требуют невозможного (хотя такие могут встретиться везде).

в общем, у меня с ним не задалось, поэтому держусь от  РСХБ подальше)

Теперь немного расскажу про банки, которые менее популярные чем «гиганты», но зато более клиентоориентированы, более лояльные к объектам кредитования и заемщикам.

В из число входят: ДельтаКредит (Росбанк), Райффайзенбанк, Транскапиталбанк, Абсолют, Альфа-банк. Немного про них:

про ДельтаКредит (Росбанк)

каждый риелтор знает Дельту — первый коммерческий банк в России, специализировавшийся на ипотечном кредитовании. Дельта входила в 5-ку крупнейших в России банков по объему ипотечного портфеля. Сейчас это Росбанк.

Дельта всегда была более внимательна к заемщикам, работала с «нестандартными ситуациями», предлагала разные условия кредитования для положительного результата для заёмщика в части получения кредита и одобрения объекта. Сервис всегда был отличным: от одобрения заявки до сделки. Всё быстро и чётко.

НО есть минусы для клиента. например, комиссия за снятие наличных, если расчеты через ячейку.

После присоединения к Росбанку ничего плохого не могу сказать. Стабильно хорошо)

про Альфу

Альфа на моей памяти особо не специализировалась на ипотеке. Но последние год-два они активно развивают ипотечное направление, также как и большинство других банков, предлагая клиентам интересные условия, снижают требования к заемщикам. Стараются быстро выводить на сделки, но не всегда получается из-за загруженности. Плохого ничего не могу сказать.

про Райф

Мне в Райфе всё нравится: работа менеджеров — всегда на связи; сроки рассмотрения заявки, одобрения объекта и выхода на сделку. Бесплатные аккредитивы для клиентов.

Молодцы;)

про Абсолют

Абсолют люблю за то, что кредитное решение реально получить за 10-15 минут. Люблю за то, что кредитуют залоговые объекты

Конечно, на этом список банков не заканчивается.

Я поделилась опытом взаимодействия именно с теми банками, с кем наиболее часто приходится работать. Ну и кого выбирают клиенты:)Конечно, на этом список банков не заканчивается.

Обо мне

Меня зовут Антонина Каткова, я риелтор.

Помогаю с покупкой, продажей или обменом жилой недвижимости в Москве и области. Покупка за деньги или в ипотеку, обмен с доплатой или без.

Знаю специфику сделок с привлечением материнского капитала, военной ипотеки и субсидии, сумею организовать и провести. Интересно браться за продажу квартиры из-под залога банка, с прохождением комиссии в органах опеки или покупку за счёт субсидии. Это считается муторным делом, но меня это не пугает, всегда довожу дело до конца.

Аккредитована в банках, страховых и оценочных компаниях, что даёт моим клиентам скидку до 0,5% на ипотеку и до 10% на подготовку отчёта об оценке и страхование жизни и имущества.

Стоимость и объём услуг обсуждаются индивидуально. Для ориентира, сопровождение сделки по покупке свободной квартиры за счёт личных средств стоит 80 тысяч рублей. При сопровождении проверяю документы на объект и продавца; готовлю проект договора и акта; инструктирую по регистрации, передаче квартиры и нюансам ЖКХ.

Работаю по договору с предоплатой, принимаю наличные и банковский перевод. Не смогу помочь с куплей-продажей долей в квартире, загородного дома и участка. С арендой тоже не помогу.

11 мес